Экспертиза квартиры в новостройке

Приёмка квартиры у застройщика — момент, когда у дольщика больше всего возможностей. Всё, что записано в акте осмотра, застройщик обязан устранить за свой счёт. Всё, что пропущено, придётся доказывать позже, когда он скажет, что дефект появился от эксплуатации.

На приёмке у покупателя обычно полчаса, представитель застройщика, который торопит, и квартира без света в половине комнат. В такой обстановке трудно заметить отклонение стены на сантиметр или продувание под подоконником. Эксперт приходит с инструментом и знает, где искать.

Что обычно находят

• неровные стены, полы и потолки сверх допусков, трещины в стяжке и штукатурке;
• окна: продувание, перекос створок, трещины стеклопакетов, некачественный монтаж откосов;
• входная дверь с перекосом или повреждениями;
• отопление и водоснабжение: подтекающие соединения, неправильный монтаж радиаторов;
• электрика: неработающие розетки и автоматы, ошибки в щитке;
• промерзание углов и откосов — лучше всего видно в холодный сезон;
• несоответствие площади и планировки договору.

Что проверяется на приёмке

Эксперт проходит квартиру по порядку: входная дверь, окна и балконный блок, стены и потолки, полы, инженерные системы, электрика. Ровность и вертикальность стен и полов проверяется правилом и уровнем, окна — на открывание, прилегание уплотнителей и продувание, радиаторы и трубы — на следы подтеканий. Электрика — на работу розеток, выключателей и автоматов, правильность маркировки в щитке. Сверяются площадь, высота потолков и расположение перегородок с договором.

Каждый недостаток записывается так, чтобы застройщик не мог его оспорить: где именно, какое отклонение, какой допуск по норме или договору. Формулировки вроде «стены кривые» в акте не работают, а запись с конкретным местом, величиной отклонения в миллиметрах и допуском по норме — работает.

Отделка «под ключ» и white box

В квартире без отделки главное — геометрия и конструкции: стены, стяжка, окна, инженерные вводы. Здесь дефекты дорого исправлять самому, потому что всё закроется ремонтом. В квартире с отделкой к этому добавляются обои, ламинат, плитка, двери и сантехника. Застройщики часто ссылаются на собственный стандарт организации с более широкими допусками, чем в сводах правил. Если такой стандарт указан в договоре, эксперт проверяет по нему; если нет — по СП 71.13330 «Изоляционные и отделочные покрытия» и другим нормам. Эту разницу стоит выяснить до подписания договора, а не на приёмке.

Как проходит

Эксперт выезжает вместе с вами на приёмку или отдельно до неё, осматривает квартиру с инструментом, фиксирует каждый недостаток с фото и ссылкой на норму. По итогам вы получаете перечень, который вносится в акт осмотра, или отдельное заключение специалиста. Если застройщик отказывается подписывать акт с недостатками, заключение становится главным доказательством.

Можно не подписывать передаточный акт, пока недостатки не устранены, если они существенные, — но решение лучше принимать вместе с юристом, потому что затягивание приёмки имеет свои последствия.

Если квартира уже принята

Застройщик отвечает за недостатки в пределах гарантийного срока: по общему правилу пять лет на сам объект и три года на инженерное и технологическое оборудование (статья 7 закона № 214-ФЗ). Дольщик вправе требовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или возмещения своих расходов на устранение. Трещины, промерзание, протечки, обнаруженные в первые годы, — повод для экспертизы и претензии. Заключение покажет, что дефект строительный, а не результат вашего ремонта, и посчитает стоимость устранения.

После ремонта доказать это сложнее: застройщик будет утверждать, что трещину дала ваша плитка, а продувание — ваши новые откосы. Поэтому, если что-то насторожило в первые месяцы, лучше зафиксировать дефект экспертизой до начала отделки.

Когда лучше звать эксперта

Идеально — на первичную приёмку, до подписания каких-либо документов. Для проверки окон и промерзания лучше холодный сезон: при минусовой температуре на улице продувание и холодные зоны видны сразу. Летом часть этих дефектов проявится позже, и тогда имеет смысл провести повторный осмотр зимой в пределах гарантийного срока.

Примеры ситуаций

Окна продувает. Зимой у подоконника дует так, что ощущается рукой. Застройщик говорит, что окна по стандарту. Эксперт проверяет монтажный шов, регулировку створок и уплотнители. Если монтажный шов не утеплён или не закрыт пароизоляционной лентой, это строительный недостаток, который застройщик устраняет за свой счёт.

Трещины в стяжке. Через полгода после заселения в стяжке пошли трещины, плитка начала звучать при простукивании. Застройщик заявляет, что виноват ремонт владельца. Если трещины проходят и через участки без плитки, а стяжка местами не соответствует проектной прочности, это указывает на застройщика.

Площадь меньше, чем в договоре. После обмеров БТИ площадь квартиры оказалась на полтора метра меньше проектной. Договор допускает отклонение в определённых пределах; если отклонение больше, дольщик вправе требовать возврата части цены. Эксперт проверяет обмеры и соответствие планировки договору.

Что подготовить

• договор долевого участия с приложениями: описанием отделки, планировкой, площадью;
• смотровую справку или приглашение на осмотр от застройщика;
• если квартира принята — акт приёма-передачи и переписку с застройщиком о недостатках.

Для споров с застройщиком в суде возможна судебная строительная экспертиза. О ремонте, который делал нанятый подрядчик, — страница об экспертизе ремонта квартиры. О покупке дома на вторичном рынке — страница об экспертизе дома перед покупкой.