Если налог на имущество раньше считался по инвентаризационной стоимости, то теперь расчёт всё чаще ведётся от кадастровой — и налогоплательщики нередко узнают об этом только по счёту. Кадастровую оценку государство проводит массовым методом, без выезда на конкретный объект, поэтому она нередко оказывается заметно выше рыночной.
Когда есть смысл оспаривать
Если кадастровая стоимость вашей квартиры, дома, участка или коммерческого объекта превышает рыночную больше чем на 20–30% — почти наверняка есть смысл оспорить: разница напрямую переходит в переплату налога на имущество, земельного налога или арендной платы на годы вперёд.
Как проходит оспаривание
- через комиссию при Росреестре — быстрее и без госпошлины, но комиссия удовлетворяет далеко не все заявления;
- через суд — если комиссия отказала или для юридических лиц по некоторым регионам обязателен именно судебный порядок.
В обоих случаях к заявлению обязательно прикладывается отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. Именно этот отчёт — ключевой документ спора: если он составлен формально или с ошибками, комиссия или суд его отклонят, и придётся начинать заново.
Консультация: 8-903-722-83-63.
Сколько можно сэкономить
Экономия считается не разово, а за весь период, пока действует установленная кадастровая стоимость (обычно до следующей массовой переоценки раз в несколько лет) — поэтому даже относительно скромная разница между кадастровой и рыночной стоимостью в пересчёте на несколько лет вперёд часто окупает расходы на оценку и оспаривание многократно, особенно для коммерческой недвижимости с высокой налоговой ставкой.
Частые ошибки при подаче заявления
Основная причина отказа комиссии или суда — формальные недостатки отчёта об оценке: неверно указанная дата оценки (должна совпадать с датой определения оспариваемой кадастровой стоимости, а не с текущей датой), недостаточное обоснование выбранных аналогов, отсутствие подтверждающих документов о характеристиках объекта. Именно поэтому важно, чтобы отчёт готовил оценщик с опытом именно оспаривания кадастровой стоимости, а не любой оценщик недвижимости в целом — специфика требований комиссий при Росреестре и судов к таким отчётам существенно строже, чем к обычной рыночной оценке для банка или сделки.
Порядок обращения в комиссию
Заявление в комиссию при Росреестре подаётся вместе с отчётом об оценке рыночной стоимости и рассматривается в течение месяца. Комиссия либо удовлетворяет заявление и устанавливает кадастровую стоимость равной рыночной, либо отказывает — чаще всего именно из-за формальных претензий к отчёту оценщика, а не по существу спора о величине стоимости. Отказ комиссии не лишает права обратиться в суд — более того, для физических лиц предварительное обращение в комиссию вообще не обязательно, можно сразу идти в суд, хотя на практике комиссия часто оказывается быстрее и дешевле.
Судебный порядок
Если комиссия отказала или заявитель сразу выбрал судебный путь, дело рассматривается по правилам главы 25 КАС РФ — как административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Ответчиком выступает орган, утвердивший результаты кадастровой оценки (как правило, региональное государственное бюджетное учреждение), третьим лицом привлекается Росреестр. Суд, как и комиссия, оценивает прежде всего представленный истцом отчёт об оценке — при наличии сомнений в его обоснованности суд вправе назначить судебную экспертизу отчёта или судебную оценочную экспертизу самого объекта.
Кому точно стоит проверить свою кадастровую стоимость
В первую очередь — собственникам коммерческой недвижимости (склады, офисы, торговые помещения), поскольку налог на имущество для юридических лиц и ИП чаще всего считается именно от кадастровой стоимости, а не от балансовой. На втором месте — владельцы крупных земельных участков и загородных домов большой площади, где абсолютная сумма переплаты в рублях особенно заметна даже при небольшом процентном расхождении с рыночной ценой.
Юридическим лицам стоит планировать проверку кадастровой стоимости заранее, ещё до начала налогового периода — тогда сниженная стоимость успеет подействовать на сумму налога уже в текущем году, а не только в следующем. Стоит помнить и о сроках: заявление можно подать в течение пяти лет с момента внесения оспариваемой кадастровой стоимости в реестр, но чем раньше это сделано, тем больше налоговых периодов подряд будет применяться сниженная величина.Взаимосвязь с оспариванием в отношении соседних объектов
Если массовая кадастровая оценка завысила стоимость для целого микрорайона или квартала одновременно, у собственников соседних объектов часто похожая ситуация — и опыт успешного оспаривания по одному объекту существенно облегчает подготовку заявлений по соседним. Отчёт об оценке в таких случаях можно готовить по единой методологии для нескольких объектов сразу, что снижает удельную стоимость экспертизы для каждого отдельного собственника.
Такое объединение усилий особенно оправдано для собственников помещений в одном торговом или бизнес-центре, столкнувшихся с одинаково завышенной оценкой. Итоговая экономия на экспертизе в пересчёте на каждого отдельного собственника оказывается заметной. Стоит обсудить такую возможность с соседями заранее.Похожие материалы — всё, что связано с оценкой
Эксперт по этому направлению:
Левсевич Сергей Брониславович (эксперт-оценщик)