Экспертиза кровли

Крыша редко ломается сразу. Сначала появляется пятно на потолке второго этажа после ливня, потом сосульки размером с руку и наледь на карнизе, потом запах сырости на чердаке. Причина может быть в покрытии, в узлах примыканий, в утеплителе или в вентиляции — и от того, какая именно, зависит, кто будет платить за ремонт.

С какими вопросами приходят

• кровля течёт после монтажа, подрядчик говорит, что «так бывает» и виновата погода;
• зимой образуются наледи и сосульки, на чердаке иней и мокрый утеплитель;
• управляющая компания не признаёт, что квартира на последнем этаже залита из-за кровли;
• нужно понять, достаточно ли частичного ремонта или кровлю пора менять целиком;
• спор со страховой после урагана или снеговой нагрузки.

Что исследует эксперт

Эксперт осматривает покрытие и его крепление, ендовы, коньки, примыкания к трубам, стенам и мансардным окнам, водосточную систему. Отдельно смотрит подкровельное пространство: пароизоляцию, утеплитель, вентиляционный зазор, состояние стропил. Многие «протечки» на деле оказываются конденсатом: тёплый влажный воздух из дома попадает под кровлю через щели в пароизоляции и выпадает водой на холодных поверхностях. Отличить одно от другого важно — это разные причины и разные виновные.

Выполненные работы сравниваются с проектом, инструкциями производителя кровельного материала и требованиями СП 17.13330 «Кровли». Для многоквартирного дома отдельно фиксируется, что кровля — общее имущество, за которое отвечает управляющая организация.

Скатная и плоская кровля

На скатных крышах частных домов большинство протечек возникает не посреди ската, а в узлах: вокруг печной трубы и вентиляционных выходов, в ендовах, у мансардных окон, в местах примыкания к стене второго этажа. Металлочерепица и профнастил текут через неправильно закреплённые саморезы и плохо проклеенные планки примыкания. Мягкая черепица страдает от отсутствия сплошного основания или подкладочного ковра. Керамика и цементно-песчаная черепица — от неправильного крепления на ветровых участках и сколов при монтаже.

Плоские кровли магазинов, складов и многоквартирных домов текут по другим причинам. Вода стоит в местах, где нет уклона к воронкам, воронки забиты или неправильно вклеены, наплавляемый материал отходит у парапетов. Здесь протечка может проявиться далеко от места, где вода попадает под покрытие, — она идёт по слоям утеплителя. Поэтому место дефекта ищут по уклонам, состоянию швов и мокрым зонам утеплителя, а не только по пятну на потолке.

Кто отвечает

Если кровлю недавно делал подрядчик, ответ ищут в договоре и нормах: подрядчик отвечает за недостатки в пределах гарантийного срока, а для работ по зданию закон позволяет предъявить их в течение пяти лет, если гарантия не установлена (статья 756 ГК РФ). Если кровля старая и течёт от износа, в частном доме это расходы владельца, а в многоквартирном — обязанность управляющей компании по содержанию общего имущества. Если протечки начались после работ по установке антенны, кондиционера или солнечных панелей, вопрос к тем, кто их монтировал. Экспертиза нужна как раз для того, чтобы выбрать правильного ответчика.

Примеры ситуаций

Мансарда в первую зиму. В мансардном этаже нового дома на потолке появились мокрые пятна, а в морозы с карниза свисают большие сосульки. Подрядчик уверен, что это конденсат из-за того, что хозяева много готовят. При вскрытии обшивки обнаруживается, что пароизоляция уложена с разрывами, а вентиляционного зазора между утеплителем и кровлей нет вовсе. Тёплый влажный воздух уходит в утеплитель, влага замерзает, весной течёт. Это ошибка монтажа, а не образа жизни.

Протечка у трубы. Вода течёт по стене рядом с печной трубой только во время косого дождя. Причина обычно в примыкании: фартук закреплён без герметизации или неправильно заведён под покрытие. Такой дефект легко устранить, но важно зафиксировать его до того, как подрядчик «подмажет» герметиком и скажет, что всё было нормально.

Последний этаж многоквартирного дома. Квартиру регулярно заливает с кровли, управляющая компания ставит заплатки. Экспертиза фиксирует состояние кровли над квартирой, причину протечек и объём необходимого ремонта. С заключением проще требовать от управляющей компании полноценного ремонта и возмещения ущерба отделке.

Во всех этих случаях эксперт отмечает не только сам дефект, но и то, как его исправить: иногда достаточно переделать узел, а иногда требуется снять покрытие на всём скате. От этого зависит стоимость, а значит, и сумма требований.

Что подготовить

• договор, смету и акты на кровельные работы, если они были;
• проект дома или раздел кровли, паспорта и инструкции на материалы;
• фото и видео протечек и наледей с датами, акты управляющей компании;
• доступ на чердак или в подкровельное пространство на день осмотра.

Что получает заказчик

Заключение с причинами протечек или наледей, перечнем нарушений, способами устранения и стоимостью работ. С ним можно предъявить претензию подрядчику или управляющей компании, а при отказе — идти в суд. Если залив квартиры уже произошёл, в том же заключении можно посчитать ущерб отделке — подробнее на странице об экспертизе причин залива.

Осмотр лучше проводить, пока следы свежие: после протечки или в период наледей. Если кровлю уже начали переделывать, сохраните фото до работ и, по возможности, снятые фрагменты материалов.