Оценка имущества

Оценка имущества определяет рыночную стоимость как отдельных объектов, так и всего имущественного комплекса компании целиком.

Что мы оцениваем

• недвижимость и земельные участки — подробнее на странице оценки недвижимости
• оборудование, машины, транспорт
• бизнес и имущественные комплексы — подробнее на странице оценки бизнеса
• нематериальные активы — товарные знаки, патенты, деловую репутацию

Когда требуется оценка имущества

Чаще всего — при сделках купли-продажи и залоге (банк требует объективную стоимость предмета залога), при внесении имущества в уставный капитал (см. оценку вклада в уставный капитал), при разделе имущества между супругами или наследниками, а также для целей налогообложения и бухгалтерского учёта.

Отчёт об оценке оформляется в соответствии с ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральными стандартами оценки — это обязательное требование, без которого документ не будет принят ни банком, ни судом, ни налоговой.

Консультация: 8-903-722-83-63.

Кто вправе проводить оценку

По закону оценочной деятельностью вправе заниматься только оценщик — член саморегулируемой организации оценщиков (СРО), с действующим страховым полисом профессиональной ответственности. Отчёт, подготовленный человеком без такого статуса, не будет иметь юридической силы для банка, суда, налоговой или Росреестра, сколь угодно грамотным бы он ни казался по содержанию — это первое, что стоит проверить, выбирая исполнителя.

Из чего состоит отчёт об оценке

Отчёт включает описание объекта оценки, анализ рынка и сегмента, к которому он относится, обоснование выбранных подходов и методов оценки, расчётную часть с промежуточными выкладками и итоговую величину рыночной (или иной запрошенной) стоимости на конкретную дату. Формальные требования к структуре и содержанию отчёта установлены Федеральными стандартами оценки — их несоблюдение является основанием для отказа в приёме документа банком, судом или иным адресатом.

Срок действия отчёта

Рыночная стоимость определяется на конкретную дату и объективно меняется со временем — поэтому отчёт об оценке имеет ограниченный срок практической актуальности. Формально закон не устанавливает единый срок действия отчёта для всех случаев, но для целей, связанных с ипотекой или залогом, банки, как правило, принимают отчёты не старше 6 месяцев с даты оценки, а для судебных споров суд может счесть устаревший отчёт неактуальным доказательством и назначить новую экспертизу.

Досудебный и судебный формат

Оценку можно заказать самостоятельно — для сделки, кредита или личных целей, — либо получить по определению суда как судебную экспертизу, если стоимость имущества является предметом спора. В последнем случае эксперт предупреждается об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение (ст. 307 УК РФ), а расходы на экспертизу, согласно ст. 98 ГПК РФ и ст. 109, 110 АПК РФ, присуждаются стороне, в чью пользу принято решение.

Оценка оборудования и транспорта

Для движимого имущества — станков, спецтехники, автомобилей, производственных линий — основным ориентиром служит вторичный рынок аналогичной техники того же года выпуска, износа и технического состояния, с корректировкой на индивидуальные особенности конкретного экземпляра (пробег, наработка моточасов, история ремонтов). Затратный подход применяется реже — в основном для уникального или не имеющего развитого вторичного рынка оборудования, когда сравнить объект попросту не с чем и приходится считать стоимость воссоздания аналогичного актива с нуля за вычетом накопленного износа.

Оценка нематериальных активов

Товарные знаки, патенты, деловая репутация компании (гудвилл) оцениваются отдельным инструментарием — как правило, доходным подходом, поскольку у большинства нематериальных активов нет открытого рынка сопоставимых продаж. Такая оценка чаще всего нужна при реорганизации компаний, внесении интеллектуальной собственности в уставный капитал или судебных спорах о размере компенсации за незаконное использование чужого товарного знака.

Перед заказом оценки стоит уточнить у оценщика, работал ли он ранее с аналогичным типом имущества — специфика оценки квартиры, промышленного здания и, скажем, ювелирной коллекции требует разного набора справочных данных и разного опыта.

Разница между рыночной и иными видами стоимости

Помимо рыночной, Федеральные стандарты оценки выделяют инвестиционную, ликвидационную, кадастровую и иные виды стоимости — и заказчику важно точно понимать, какая именно нужна для его задачи. Ликвидационная стоимость (при срочной продаже, например, в банкротстве) обычно существенно ниже рыночной, а инвестиционная может быть выше или ниже в зависимости от конкретных целей конкретного инвестора. Ошибка в выборе вида стоимости делает отчёт бесполезным для поставленной задачи, даже если методологически он безупречен.

Перед заказом стоит прямо спросить исполнителя, какой вид стоимости он планирует определять, и сверить это со своей реальной задачей — банком, судом или иным адресатом отчёта. Эта короткая проверка на старте экономит время и деньги обеих сторон. Такая проверка занимает пару минут телефонного разговора, но экономит недели на переделку отчёта. Профессионалы отрасли ценят именно такую предусмотрительность клиентов.