Экспертиза дома перед покупкой

Дом на фотографиях и дом после первой зимы — часто два разных дома. Продавец свежо покрасил фасад, переклеил обои и расставил мебель так, что трещины в углах не видно. Покупатель видит ухоженный коттедж, а через полгода обнаруживает, что крыша течёт по ендове, отмостка ушла от стены, а в подвале стоит вода. Экспертиза дома перед покупкой нужна, чтобы узнать о таких вещах до подписания договора, а не после.

Что проверяет эксперт

• Фундамент и цоколь: трещины, осадка, крены, состояние отмостки и гидроизоляции, следы подтопления подвала.
• Стены и перекрытия: трещины в кладке и их характер (старые или растущие), прогибы балок, влажность, промерзание углов.
• Кровля: состояние покрытия, узлы примыканий, ендовы, утепление и вентиляция подкровельного пространства, следы протечек на стропилах.
• Инженерные системы: отопление и котельная, водоснабжение и канализация, электрика — насколько всё работоспособно и безопасно.
• Окна, двери, отделка — в той мере, в какой по ним видны скрытые проблемы: плесень, перекосы, конденсат.
• Соответствие документам: совпадают ли площадь и этажность с выпиской ЕГРН, нет ли пристроек, которые не оформлены.

Зачем это покупателю

Первое — решение, покупать или нет. Иногда одного выезда хватает, чтобы понять: дом требует ремонта, сравнимого с половиной цены, и сделка теряет смысл.

Второе — торг. Заключение с перечнем дефектов и стоимостью их устранения — сильный аргумент в разговоре о цене. Продавцу трудно спорить с документом, где у каждого дефекта есть фото и расчёт.

Третье — защита на будущее. Если скрытые недостатки всплывут после покупки, их наличие на момент сделки проще доказать, когда есть заключение, сделанное до неё. По общему правилу покупатель недвижимости с недостатками вправе требовать уменьшения цены, безвозмездного устранения или возмещения расходов на устранение (статьи 475 и 557 Гражданского кодекса РФ).

Как проходит осмотр

Эксперт приезжает на объект, осматривает дом снаружи и внутри, при возможности — чердак и подвал, делает замеры и фотофиксацию. Хорошо, если на осмотре присутствует продавец: он расскажет, когда что ремонтировали, и откроет технические помещения. Документы на дом — выписку ЕГРН, технический план, проект, если он есть, — лучше прислать заранее.

Результат — заключение специалиста: какие дефекты найдены, насколько они серьёзны, что с ними делать и сколько стоит устранение. Если нужен только быстрый ответ перед сделкой, можно договориться о сокращённом отчёте.

Когда звать эксперта

До внесения задатка или хотя бы до подписания основного договора. Лучше всего — в холодное время года или после дождей: промерзание, конденсат и протечки тогда видны сами. Летом часть проблем приходится искать инструментально.

Экспертизу проводит строительный эксперт. Подробнее о направлении — на странице строительных экспертиз, о частном доме, который уже построен или строится подрядчиком, — на странице экспертизы частного дома.