Экспертиза дома перед покупкой

Дом на фотографиях и дом после первой зимы — часто два разных дома. Продавец свежо покрасил фасад, переклеил обои и расставил мебель так, что трещины в углах не видно. Покупатель видит ухоженный коттедж, а через полгода обнаруживает, что крыша течёт по ендове, отмостка ушла от стены, а в подвале стоит вода. Экспертиза дома перед покупкой нужна, чтобы узнать о таких вещах до подписания договора, а не после.

Речь не о формальной проверке «для галочки». Эксперт смотрит на дом так, как будто его завтра придётся ремонтировать за свой счёт: что здесь уже сломано, что сломается в ближайшие годы и сколько это будет стоить.

Что проверяет эксперт

• Фундамент и цоколь: трещины, осадка, крены, состояние отмостки и гидроизоляции, следы подтопления подвала.
• Стены и перекрытия: трещины в кладке и их характер (старые или растущие), прогибы балок, влажность, промерзание углов.
• Кровля: состояние покрытия, узлы примыканий, ендовы, утепление и вентиляция подкровельного пространства, следы протечек на стропилах.
• Инженерные системы: отопление и котельная, водоснабжение и канализация, электрика — насколько всё работоспособно и безопасно.
• Окна, двери, отделка — в той мере, в какой по ним видны скрытые проблемы: плесень, перекосы, конденсат.
• Соответствие документам: совпадают ли площадь и этажность с выпиской ЕГРН, нет ли пристроек, которые не оформлены.

На что смотрят в первую очередь

Самые дорогие дефекты частного дома почти всегда связаны с водой и с основанием. Трещина в штукатурке может оказаться усадкой десятилетней давности, а может — признаком того, что один угол дома продолжает садиться. Разница видна по форме трещины, по тому, как она проходит через кладку и перемычки, по перекосам дверных проёмов рядом. Эксперт отмечает такие места и объясняет, опасны они или нет.

Второе — влажность. Тёмные пятна за шкафом, запах сырости в подвале, отслоившаяся краска на цоколе, новые обои только в одной комнате — всё это вопросы к продавцу и поводы посмотреть внимательнее. Часто сырость тянется из-за разрушенной отмостки или отсутствия гидроизоляции фундамента, и исправление обходится дороже, чем кажется.

Третье — деревянные элементы: стропила, балки перекрытий, нижние венцы в бревенчатых и брусовых домах. Гниль и следы жучка обычно видны на чердаке и в подполье, куда покупатель на просмотре не заглядывает.

Инженерка, которую не видно

Котёл, трубы и проводка — то, что продавец обычно называет «всё новое, всё работает». На осмотре эксперт выясняет, как на самом деле устроено отопление, в каком состоянии котельная и дымоход, как проложены трубы водоснабжения и канализации, куда уходят стоки. Отдельно — электрика: сечение ввода, состояние щита, наличие заземления и защитных автоматов. Старая алюминиевая проводка в деревянном доме — не повод отказаться от покупки, но повод заложить её замену в бюджет. Подробнее о проверке систем — на странице экспертизы инженерных систем.

Зачем это покупателю

Первое — решение, покупать или нет. Иногда одного выезда хватает, чтобы понять: дом требует ремонта, сравнимого с половиной цены, и сделка теряет смысл.

Второе — торг. Заключение с перечнем дефектов и стоимостью их устранения — сильный аргумент в разговоре о цене. Продавцу трудно спорить с документом, где у каждого дефекта есть фото и расчёт.

Третье — защита на будущее. Если скрытые недостатки всплывут после покупки, их наличие на момент сделки проще доказать, когда есть заключение, сделанное до неё. По общему правилу покупатель недвижимости с недостатками вправе требовать уменьшения цены, безвозмездного устранения или возмещения расходов на устранение (статьи 475 и 557 Гражданского кодекса РФ). Но если недостаток был оговорён в договоре или покупатель о нём знал, требовать уже нечего — поэтому найденные дефекты лучше либо учесть в цене, либо прямо прописать в договоре, кто и когда их устраняет.

Как проходит осмотр

Эксперт приезжает на объект, осматривает дом снаружи и внутри, при возможности — чердак и подвал, делает замеры и фотофиксацию. Хорошо, если на осмотре присутствует продавец: он расскажет, когда что ремонтировали, и откроет технические помещения. Документы на дом — выписку ЕГРН, технический план, проект, если он есть, — лучше прислать заранее.

Если продавец не пускает на чердак или в подвал, просит «не ковырять» стены или торопит с осмотром, это само по себе информация. Эксперт отметит в заключении, какие части дома осмотреть не удалось.

Результат — заключение специалиста: какие дефекты найдены, насколько они серьёзны, что с ними делать и сколько стоит устранение. Если нужен только быстрый ответ перед сделкой, можно договориться о сокращённом отчёте.

Что подготовить до выезда

• адрес и договорённость с продавцом о времени осмотра;
• выписку ЕГРН на дом и участок, технический план или техпаспорт;
• проект дома, если он сохранился, и сведения о годе постройки и материалах стен;
• список того, что вас уже насторожило на просмотре, — эксперт проверит эти места в первую очередь.

Участок и постройки

Вместе с домом покупается всё, что на участке: скважина или колодец, септик, баня, гараж, забор. Септик, который не справляется с объёмом стоков, или скважина с песком в воде всплывают в первый же месяц жизни в доме. По договорённости эксперт осматривает и эти объекты, а также смотрит, куда уходит вода с участка после дождя и нет ли подтопления у фундамента в низкой части. Если есть сомнения в границах участка и положении построек относительно них, это вопрос землеустроительной экспертизы.

Когда звать эксперта

До внесения задатка или хотя бы до подписания основного договора. Лучше всего — в холодное время года или после дождей: промерзание, конденсат и протечки тогда видны сами. Летом часть проблем приходится искать инструментально.

Экспертизу проводит строительный эксперт. Подробнее о направлении — на странице строительных экспертиз, о частном доме, который уже построен или строится подрядчиком, — на странице экспертизы частного дома, о квартире в новом доме — на странице экспертизы квартиры в новостройке.