Экспертиза границ земельного участка

Сосед поставил новый забор и «прихватил» полосу вашей земли. При межевании выяснилось, что по документам граница проходит через ваш сарай. Кадастровый инженер говорит, что участок «накладывается» на соседний, и Росреестр приостанавливает регистрацию. Во всех этих ситуациях нужна экспертиза границ земельного участка: она точно показывает, где граница проходит на местности, где — по документам, и откуда взялось расхождение.

Когда нужна экспертиза границ

• сосед перенёс забор, построил сарай, теплицу или проезд на вашей земле;
• фактическая площадь участка не совпадает с площадью по выписке ЕГРН;
• при межевании или постановке на учёт обнаружено пересечение с границами соседнего участка;
• сосед отказывается подписывать акт согласования границ;
• есть подозрение на реестровую ошибку, допущенную при прежнем межевании;
• перед покупкой участка нужно убедиться, что забор стоит по документам;
• нужно подготовиться к суду: понять перспективы и получить доказательство к иску.

Что устанавливает эксперт

• фактические границы участка на местности — по заборам, межам, строениям, с каталогом координат;
• соответствие фактических границ сведениям ЕГРН, правоустанавливающим и землеотводным документам;
• наличие наложений на соседние участки, их площадь и координаты;
• причину расхождения: самовольное изменение границы, ошибка прежнего межевания, реестровая ошибка;
• варианты установления или восстановления границы.

Реестровая ошибка или захват: в чём разница

Реестровая ошибка — неверные сведения о границах, попавшие в ЕГРН из межевого плана или другого документа. Забор может стоять там же, где стоял десятилетиями, а в реестре граница «уехала» на несколько метров. Такая ошибка исправляется по статье 61 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: по заявлению собственника на основании нового межевого плана, а при споре с соседом — по решению суда. Заключение эксперта показывает, что ошибка есть, откуда она взялась и какими должны быть правильные координаты.

Самовольный захват — когда сведения в реестре правильные, а сосед фактически занял часть участка. Тогда нарушенное право восстанавливается по статье 60 Земельного кодекса РФ и статье 304 Гражданского кодекса РФ: суд обязывает перенести забор или снести постройку. Экспертиза показывает, какая площадь занята и где должна проходить граница.

От этого различия зависит, какой иск подавать и к кому. Ошибка в выборе способа защиты — частая причина проигранных земельных споров, поэтому экспертизу лучше провести до обращения в суд.

Как проходит экспертиза

1. Документы. Выписки ЕГРН на ваш и соседние участки, правоустанавливающие документы, межевые планы, землеустроительное дело, старые планы участка — всё, что есть.
2. Уведомление соседей. Смежных землепользователей приглашаем на съёмку письменно, чтобы им было трудно оспорить результат. Образец уведомления — в разделе «Полезные документы».
3. Геодезическая съёмка. Эксперт выезжает на участок и снимает фактические границы спутниковой аппаратурой или тахеометром.
4. Анализ. Сопоставление съёмки со сведениями ЕГРН, кадастровым планом территории и архивными документами. Определение наложений и их причин.
5. Заключение. Схема фактических и реестровых границ, каталог координат, площади наложений, выводы и варианты границы.

Выезжаем по Раменскому району, Жуковскому, Бронницам и всей Московской области.

Что делать с заключением

• предложить соседу урегулировать спор добровольно — на основании чёткой схемы это получается чаще, чем кажется;
• обратиться к кадастровому инженеру за межевым планом для исправления реестровой ошибки;
• приложить заключение к иску об установлении границ, исправлении реестровой ошибки или устранении препятствий в пользовании;
• если суд назначит экспертизу, заявить ходатайство о проведении её в нашей организации — подробнее на странице «Судебная землеустроительная экспертиза».

Стоимость

Досудебная экспертиза границ земельного участка — от 75 000 ₽, судебная — от 150 000 ₽. Цена зависит от площади, количества смежных участков, вопросов и удалённости. Точную сумму называем после того, как посмотрим выписки ЕГРН и план участка.

Кто проводит

Экспертизу проводит эксперт Шиловец Виталий Павлович: в его квалификационных документах указано право на исследование объектов землеустройства и земельных участков, в том числе с определением их границ на местности.

Похожие экспертизы: землеустроительная экспертиза, экспертиза дома перед покупкой, строительная экспертиза частного дома.

№ свид-ва Палаты судебных экспертов 9100. Номер в общероссийском реестре судебно-экспертных организаций 416.